| Attention : Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le locataire puisse y vivre normalement. Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit : la seule présence d’une chaise et un lit ne suffisent donc pas ! |
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| Quels revenus ? |
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| Les loyers sont considérés non comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices commerciaux. Que vous louiez une chambre dans votre résidence principale ou 40 logements meublés, les revenus tirés de cette activité rentrent dans tous les cas dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Car le fisc considère cette activité comme une activité commerciale, à l’inverse d’une location dite « nue », c’est-à-dire sans meubles. |
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| Quel avantage ? |
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| La location meublée est bien moins réglementée que la location nue, en particulier lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire, par exemple pour une location saisonnière ou une chambre d’hôte. Et surtout, elle bénéficie d’avantages fiscaux plus importants, notamment pour le loueur en meublé professionnel. |
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| A savoir. Sont totalement exonérés d’impôt les personnes qui louent une partie de leur habitation principale à condition que : |
- les pièces louées constituent la résidence principale du locataire ;
- le loyer soit raisonnable, c’est-à-dire inférieur à un plafond fixé chaque année par le fisc : en 2008, le loyer annuel ne doit pas excéder 167 euros en Ile-de-France par mètre carré, et 121 euros dans les autres régions ;
- le loyer ne dépasse pas 760 euros par an pour une chambre d’hôte.
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| Quand opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel ? |
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| Lorsque vous louez une chambre ou un logement meublé et que les loyers représentent un revenu d’appoint, en plus de votre l’activité principale. |
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Les conditions à remplir :
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- vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives brutes annuelles, soit 1 916 euros mensuels.
- votre activité de loueur ne doit pas représenter plus de 50 % de vos autres revenus (salaire, honoraires, revenus mobiliers…)
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La fiscalité :
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| Les loyers, à condition qu’ils ne dépassent pas 76 300 euros par an (6 358 euros mensuels), ce qui est presque toujours le cas pour un LMNP, sont soumis à un régime très simplifié : le micro BIC. C’est facile, vous déclarez vos revenus sur la déclaration de revenus n° 2042 C, et le fisc vous accorde automatiquement un abattement de 71%. Vous ne pouvez, dans ce cas, imputer aucun déficit, ni aucune autre charge, puisqu’il s’agit d’un forfait censé couvrir toutes les charges liées à l’entretien et à la location du logement : charges de copropriété, travaux, emprunt, etc. Vos loyers sont donc très faiblement imposés, mais la formule rend impossible la déduction de déficit. |
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| Quand choisir le statut de loueur en meublé professionnel ? |
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Il peut convenir à des personnes fortement imposées désireuses de réaliser une opération de défiscalisation fructueuse. C’est pourquoi il est souvent préconisé par des conseillers en gestion de patrimoine à des clients fortunés à la recherche d’un placement leur permettant d’alléger leur imposition.
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| Les conditions à remplir : |
| Pour bénéficier de ce statut, vous devez : |
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000 euros de recettes locatives par an.
- votre activité de loueur doit représenter au moins 50 % de vos autres revenus (salaire, honoraires, revenus mobiliers…).
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| La fiscalité : |
| Ce statut offre une multitude d’avantages fiscaux : |
- Le loueur en meublé est exonéré de TVA.
- C’est de son revenu global que le loueur en meublé professionnel est autorisé à déduire les déficits occasionnés par son activité, et cela, sans limite. Le déficit est créé par l’ensemble des charges engagées pour les besoins de son activité, et elles sont multiples : frais d’acquisition (honoraires, droits d’enregistrement) charges de gestion (expert comptable, conseil juridique), d’assurance, intérêts d’emprunt. Sont également déductibles les dépenses d’entretien et de réparation, les charges de copropriété, les taxes foncières et professionnelles, les frais de comptabilité, ainsi que toutes les charges sociales découlant de son statut : cotisations d’assurance vieillesse, etc.
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| A savoir. Pour ce faire, le loueur doit opter pour le régime réel simplifié ou le régime du réel normal. Le premier peut s’appliquer à condition que vos revenus ne dépassent pas 763 000 euros, en 2008, à défaut c’est le 2nd qui prévaut d’office. |
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La différence ? Le premier permet une comptabilité allégée et moins contraignante que le second, réservé à de très grandes structures commerciales, avec comptabilité, etc.
- Autre atout majeur : les plus values, en cas de revente, sont exonérées d’impôts si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes n’excédent pas 250 000 euros. (article 151 septies du Code Général des Impôts).
- Enfin, les locaux loués meublés sont considérés comme des biens professionnels et, à ce titre, échappent à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). |
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